Продажа квартиры вместе с ипотекой
Биц Артур Павлович
руководитель отдела продаж компании "Inssmart"
94
6 минут
10 декабря в 16:10
Все больше сделок с недвижимостью совершается с использованием ипотеки, особенно в 2024 году. В таких сделках банк выплачивает денежные средства продавцу, а покупатель становится заемщиком. Но если вы решаете продать свою квартиру, используя ипотеку, стоит быть готовым к определенным сложностям и проблемам.
Прежде всего, продажа квартиры через ипотеку требует дополнительного времени и усилий. В отличие от продажи за наличные, процесс с ипотекой может занять гораздо больше времени из-за дополнительных этапов и проверок. Банк предварительно одобряет ипотечный кредит, но окончательное решение будет принято только после того, как покупатель представит все необходимые документы. Поэтому, как продавцу, важно быть готовым к возможному задержанию сделки.
Еще одним важным моментом является наличие предварительного договора купли-продажи. Почти во всех случаях, когда квартира продается по ипотеке, требуется заключить предварительный ДКП для защиты интересов обеих сторон.
Подготовка и подача документов требуют времени. Лучше заранее подготовить все необходимые документы для продажи квартиры по ипотеке, чтобы избежать проблем в процессе.
Прежде всего, продажа квартиры через ипотеку требует дополнительного времени и усилий. В отличие от продажи за наличные, процесс с ипотекой может занять гораздо больше времени из-за дополнительных этапов и проверок. Банк предварительно одобряет ипотечный кредит, но окончательное решение будет принято только после того, как покупатель представит все необходимые документы. Поэтому, как продавцу, важно быть готовым к возможному задержанию сделки.
Еще одним важным моментом является наличие предварительного договора купли-продажи. Почти во всех случаях, когда квартира продается по ипотеке, требуется заключить предварительный ДКП для защиты интересов обеих сторон.
Подготовка и подача документов требуют времени. Лучше заранее подготовить все необходимые документы для продажи квартиры по ипотеке, чтобы избежать проблем в процессе.
- Оплата при продаже квартиры с использованием ипотечных средств обязательно проходит через банк. Для расчетов с продавцом используются сервисы безопасных переводов или аккредитивы, предлагаемые различными банками. Часть средств из первоначального взноса передается продавцу в качестве задатка или аванса на начальном этапе сделки. Однако стороны могут воспользоваться только кредитными средствами банка. Оставшуюся сумму кредитная организация перечисляет продавцу после получения необходимых документов, подтверждающих регистрацию перехода права собственности на покупателя, использующего заемные средства.
- Если перепланировка не узаконена, продажа квартиры в ипотеку может быть сложной. Перед заключением договора о продаже специалист должен осмотреть жилье и проверить все изменения, сравнивая его фактическое состояние с информацией в новом техническом плане и первичными документами, например, экспликациями, которые могут храниться в управляющей компании или у собственников.
- Если продаваемая квартира находится в ипотеке, ситуация усложняется. Есть два варианта:
- Покупатель может погасить задолженность продавца перед другим банком с помощью первоначального взноса. Затем кредитор снимает обременение, и сделка может быть завершена.
- Возможен вариант "ипотека на ипотеку", когда ипотечный договор продавца переоформляется на покупателя. Шансы на успешное осуществление такой сделки возрастают, если покупатель берет жилищный кредит в том же банке, который является кредитором продавца. Однако некоторые банки предлагают рефинансирование ипотечного кредита от других финансовых учреждений с переводом долга на покупателя. В таком случае проще погасить задолженность перед банком с использованием первоначального взноса. Снятие обременения занимает до трех рабочих дней. Однако необходимо сделать это только после получения разрешения банка на совершение сделки. Такое согласие дается нечасто, поскольку кредиторы предпочитают выдавать ипотеку только на недвижимость без проблем и обременений.
Особенности продажи
Оформите полис за 5 минут
Сравните предложения от
17 страховых компаний
+ предрасчет за 10 сек.
+ предрасчет за 10 сек.
Зарабатывайте с платформой Inssmart
Риски для продавца
Продажа квартиры вместе с ипотекой может представлять определенные риски для продавца. Одним из наиболее значительных рисков является возможность отказа кредитной организации в одобрении сделки. В таком случае продавцу придется искать нового покупателя и вернуть задаток, если это указано в соглашении.
Однако, в остальном продажа квартиры в ипотеку не представляет рисков для продавца. Банки самостоятельно проверяют недвижимость и заемщиков, чтобы убедиться в их надежности, и не одобряют сделки с неблагонадежными клиентами или теми, у кого неподходящая кредитная история. Это позволяет продавцу быть уверенным в успешном завершении сделки.
Сроки продажи жилой недвижимости с использованием ипотечного кредита обычно составляют от 7 до 9 рабочих дней для регистрации права собственности. Затем кредитная организация перечислит оставшуюся сумму стоимости недвижимости в течение 5-7 дней. Продавец не сможет получить полную сумму сразу, так как это зависит от процедур, связанных с перечислением денег и регистрацией права собственности.
Однако, в остальном продажа квартиры в ипотеку не представляет рисков для продавца. Банки самостоятельно проверяют недвижимость и заемщиков, чтобы убедиться в их надежности, и не одобряют сделки с неблагонадежными клиентами или теми, у кого неподходящая кредитная история. Это позволяет продавцу быть уверенным в успешном завершении сделки.
Сроки продажи жилой недвижимости с использованием ипотечного кредита обычно составляют от 7 до 9 рабочих дней для регистрации права собственности. Затем кредитная организация перечислит оставшуюся сумму стоимости недвижимости в течение 5-7 дней. Продавец не сможет получить полную сумму сразу, так как это зависит от процедур, связанных с перечислением денег и регистрацией права собственности.
Оформление продажи
- В первую очередь потенциальный покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита, предоставляя все необходимые документы для рассмотрения заявки. Затем банк производит предварительную оценку платежеспособности покупателя и принимает решение об одобрении или отклонении заявки.
- Далее покупатель осматривает квартиру, которую планирует приобрести. В этот момент стороны также могут обсудить и согласовать условия сделки. После осмотра квартиры и согласования условий сделки стороны заключают предварительный договор купли-продажи и вносят задаток.
- Затем покупатель предоставляет банку все необходимые документы по недвижимости для получения окончательного одобрения ипотеки. Банк рассматривает предоставленные документы в течение пяти-семи дней, часто проводя оценку объекта недвижимости специалистом.
- После рассмотрения документов банк выносит решение об одобрении или отклонении ипотечной сделки. В случае одобрения покупателю необходимо получить от банка официальное одобрение. Затем стороны заключают ипотечное соглашение, которое подтверждает условия ипотечного кредита, права и обязанности сторон.
- После заключения ипотечного соглашения продавец и покупатель заключают основной договор купли-продажи и подают необходимые документы для регистрации перехода права собственности на жилье. После подачи документов на регистрацию перехода права собственности, происходит процесс регистрации, который подтверждает изменение собственника квартиры.
- После завершения регистрации права собственности продавец получает оставшуюся часть денежных средств, и сделка считается завершенной. Важно отметить, что конкретные шаги и требования могут отличаться в зависимости от условий кредитной организации и особенностей сделки. Поэтому всегда рекомендуется обратиться к специалистам или юристу, чтобы получить точную информацию и инструкции.
Продавцу нужно предоставить свежую выписку из ЕГРН, технический паспорт на квартиру, документ, подтверждающий основание возникновения права собственности, такой как старый договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения или обмена и т.д., документ, удостоверяющий личность (паспорт), выписку из домовой книги и справки об отсутствии задолженностей по ЖКУ.
Для покупателя необходимы документы, удостоверяющие личность (паспорт), предварительный договор купли-продажи (или основной договор купли-продажи), документы, необходимые для получения ипотеки в банке, согласно требованиям банка.
В процессе оформления продажи квартиры вместе с ипотекой могут возникать другие расходы: плата за нотариальное заверение соглашений. Если недвижимость была приобретена в браке, потребуется получить нотариальное согласие супруга на сделку.
Вся работа с оформлением страховых полисов в одном кабинете
Сделайте расчет в кредитном калькуляторе
Получите предложения от страховых компаний
Выбирите страховую компанию и % вознаграждения
Получите вознаграждение
Плюсы:
Минусы:
Банки относятся лояльно к желанию заемщиков продать квартиру, приобретенную в ипотеку, не налагая дополнительных штрафных санкций и даже помогая в поиске покупателя и проведении сделки. В конечном итоге, для банка важно получить свои деньги с процентами, а не кто их выплатит.
Важно помнить, что чем меньше остаток по кредиту, тем проще найти покупателя. Если есть возможность досрочного погашения части кредита перед продажей квартиры, это повысит привлекательность предложения и ускорит оформление сделки.
- Продажа квартиры через ипотеку предполагает участие кредитной организации, которая будет контролировать процедуру. Это снижает риски для продавца, так как банк будет следить за выполнением условий сделки.
- Контроль со стороны кредитной организации обеспечивает гарантированное получение денежных средств после одобрения сделки.
Минусы:
- Банк на этапе согласования может отказать в предоставлении ипотеки на определенную квартиру, если обнаружит, что она не соответствует его требованиям или есть проблемы с документацией. Это может привести к непредвиденным задержкам или даже отмене сделки, что может быть неудобно и разочаровывающе.
- Продажа квартиры с использованием ипотеки требует дополнительного времени на согласование с банком. Почти любые действия продавца и покупателя должны быть согласованы с кредитной организацией, что может привести к увеличению срока проведения сделки. Это может быть неудобно для продавца, если у него есть срочная необходимость в продаже и получении денег.
Банки относятся лояльно к желанию заемщиков продать квартиру, приобретенную в ипотеку, не налагая дополнительных штрафных санкций и даже помогая в поиске покупателя и проведении сделки. В конечном итоге, для банка важно получить свои деньги с процентами, а не кто их выплатит.
Важно помнить, что чем меньше остаток по кредиту, тем проще найти покупателя. Если есть возможность досрочного погашения части кредита перед продажей квартиры, это повысит привлекательность предложения и ускорит оформление сделки.
Плюсы и минусы
Полезные сервисы Inssmart
Партнерские программы
Ипотека
Читайте так же
2 февраля в 18:50
6 минут
Как стать ипотечным брокером с нуля?
3 февраля в 15:34
5 минут
Технологии брокерских продаж в страховании
